旭辉孔鹏离职: “北漂”房企艰难生存

编辑:站酷工作室 发布于2019-04-01 11:30

本报记者 祁三连 实 习 生 王凡 北京报道

“没有任何征兆。上周集团找孔鹏谈了一次话,但一周之内,集团就换掉了孔鹏。”接近旭辉集团北京公司知情人士透露。

11月14日,旭辉集团突然宣布,副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏由于个人原因提出离职,最后工作日为2018年12月31日。同时,现任集团投资中心副总经理董毅,将调任北京,出任北京区域事业部常务副总经理,主持北京区域事业部的日常管理工作,负责北京、环京及蒙古的投资、开发工作,向集团总裁林峰汇报。

突然换将令旭辉北京公司内部或弥漫着悲伤恐慌情绪,但背后折射的是一家业绩曾抵达巅峰之后北漂房企的艰难求存之路。公开资料显示,2016年,在孔鹏的带领之下,旭辉北京曾创造百亿销售额巅峰。但随后,北京楼市遭遇调控重创,而旭辉北京公司也难逃影响,这是绝大部分民营房企在北京的生存困境。

中国指数研究院发布的《2018年上半年房企北京销售金额TOP10排行榜》显示,随着北京房地产市场自然萎缩,榜单上的房企销售额已大幅缩水。而更值得关注的是,除了龙湖、泰禾等少数民企,绝大部分民营房企已不在榜单之内。

业绩滑铁卢

毕业于清华大学建筑系的孔鹏身上有着强烈的清华属性,他的办公室挂着“厚德载物”的校训。自2015年开始,孔鹏就与清华大学建筑学院、社科学院、土水学院等相关院系和学科的学术研究团队(简称CSC),共同成立联合研究机构,开展包含居住行为、城市与居住、居住环境、建造技术等多个领域的研究。

2017年,孔鹏曾对21世纪经济报道记者说,“房地产行业集中度越来越高。如果你不在第一阵营中跑到终点,可能镜头里就没你了。”为了保证出现在“镜头”里,这位高材生做了许多努力,但终究未能抵挡北京楼市整体衰退。

恰如烟花划过天际,这家北漂房企也曾打出漂亮的业绩曲线,但这场绚烂的业绩在北京整体人口疏解和调控大背景之下,只是刹那间的繁荣。孔鹏见证了这场繁荣与无可抵挡的衰退。

2017年之前,伴随北京房地产市场发展,旭辉北京也曾辉煌一时。旭辉集团2013年年报显示,旭辉北京销售约33亿元,占总合同销售金额比重为21.5%,仅次于排名第一的上海,占28.2%;2014年,旭辉北京销售额26亿元,占总销售额12.3%;2015年年报显示,旭辉集团合同销售额为302.1亿元,旭辉北京销售额为35亿元,占总合同销售额11.6%;2016年年报,旭辉集团的合同销售额是530亿元,旭辉北京87亿元,占总合同销售额16.5%。

拐点始于2017年,在北京市整体人口疏解和调控大背景下,供地成为难题。2017年年初,在得知旭辉北京收获了历史上最好业绩同时,孔鹏就已经意识到,“盯着北京市行政区域范围内,还要追求规模增长,那基本上是天方夜谭。原来能够走土地储备制度的地,基本已经卖得差不多。其实北京不是没地,是按原有的土地储备制度很难供出来。”

当时,孔鹏为旭辉北京制定的政策是“想在北京这种市场生存,就不能挑食。所以旭辉不拒绝任何一种产品类型。我们现在唯一拒绝的是持有类酒店资产,这种回报周期太慢,而且需要的投入和专业度较强。其余的基本上我们都勇于尝试”。

“不挑食”背后是旭辉北京拿下了大量的商办地块。克而瑞研究中心提供的数据显示,从2015年到2017年3月26日,北京旭辉获取7个项目,共计37.66万平方米,其中商办项目的面积总计30.95万平方米,占比高达82%。

令孔鹏也始料未及的是,2017年3月26日,北京市住建委、市规划国土委、市工商局、人民银行营业管理部、银监会北京局联合发布通知,对北京市商业、办公类项目从严管理。根据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,新建商业、办公类项目小分割单元不得低于500平方米,且不得面向个人销售;存量商办项目可以销售给个人,但执行严格限购政策的同时,也不得办理银行贷款。2017年4月,北京市再出台新规称,企业购房三年后方可上市交易;企业自持商品房应全部对外出租不得销售,单次租期不超过10年。

“错误”的拿地方式令旭辉北京在集团业绩报表上遭遇了“滑铁卢”。旭辉年报显示,2017年,由于拥有大量和分散于多个地区及城市的可售资源,加上受政府调控影响较少的二、三线城市表现强劲,旭辉集团合同销售金额跨越人民币千亿。旭辉集团的合同销售额翻番至1040亿元,但旭辉北京仅贡献了50亿元,排名第八位,占比下降至4.9%;长三角、环渤海、中西部及华南的合同销售金额分别贡献约62.3%、22.2%、14.0%及1.5%。

城镇化尾声

对于绝大部分北京房企而言,北京楼市可能是一场没有尽头的寒冬。随着北京城镇化接近尾声,房地产正在淡出历史的舞台。